公积金贷款一定比商贷更划算?

来源:麻袋理财News作者:日期:2016-09-23

现在很多人买房第一考虑的就是公积金贷款,但麻袋君要告诉大家的是,公积金贷款在很多情况下,其实并不如商贷划算。


吃瓜群众此时很有可能掉了一地的瓜子,怎么可能?




公积金贷款利率五年以上仅需3.25%,而商业贷款的基准利率高达4.9%,即使是打9折,也需要4.41%,比公积金贷款利率高了1.16%。即使是数学不好的人也能看出来,公积金贷款利率比商贷低多了。


事实真的是酱紫的吗?在某些情况下,公积金贷款甚至比商贷更贵,让麻袋君帮你算一笔账。


场景一:买房时机


以上海为例,首先,公积金贷款审批时间要比纯商贷长多了,有时候简直要等到天荒地老。一般公积金审批在一个月左右,放款时间不确定,慢的话一个月又过去了,这取决于公积金中心的贷款额度。


纯商贷就省事多了,一般不到一个月审批+放款就能搞定。


所以在行情好,房价一天一涨的时候,公积金贷款因为审批时间过长很不受房东待见,毕竟时间就是金钱。


万一房东借此坐地涨价,省下来的那点利率就得不偿失了。




场景二:贷款年限


在某些情况下,公积金贷款真不如商贷。


受到房龄和缴费年限影响,在某些极端情况下,公积金只能贷15-20年,而商贷能贷30年。举个栗子:


商业贷款100万元,9折利率4.41%贷30年,每月还款5013元。


公积金贷款100万元,按照3.25%的利率贷款15年,每月还款7026元。




假设选择商业贷款,前15年,每月就比公积金贷款能多出2013元的自由支配现金流。至于后15年,商贷虽然每月还要支出5013元,但那时候的你说不定已经财富自由了呢?


经麻袋君紧张的计算,用现金流计算出回报率(IRR),每个月现金流的利率成本就是年化6%左右。也就是说,我们自己手头理财的收益只要超过年化6%,商贷就要比公积金更赚。


预期年化收益6%的产品在哪里呢?当然是麻袋理财优定存-2期辣~


场景三:公积金冲还商贷

 

这时候吃瓜群众会不开心了:不用公积金贷款,那我的公积金不是白交了?


麻袋君建议,如果你的公积金余额很高,那你最好的做法就是——纯商贷+余额提现。


办下来了产证,如果是纯商贷,按照规定,就能把公积金账户里的几万,甚至是十几万,几十万马上提取出来,瞬间拥有了一大笔现金流。相反,如果是公积金贷款,账户里的这笔钱就没法提取出来了。




当然,把公积金余额清零后,每月又继续缴存公积金,这笔钱也不用浪费。公积金还有一项重要的技巧,就是使用直系亲属的公积金冲还商业贷款(直系亲属的名字无须上产证)。你爸的,你妈的,基本上能把全家人的公积金都能扣光,来冲还商贷。


凭着你的贷款买房,轻轻松松就能把全家人的死钱变成活钱,角角落落。



说了这么多,其实麻袋君想告诉你的是,年轻的时候不要给自己太大的还贷压力,要充分创造可支配现金流,越早开始理财越好。相信将来的自己,一定比今天的自己更潇洒多金。


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ID:madailicai2014
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